Was ist der Bodenrichtwert und wie wird er berechnet?
Wenn man überlegt ein Grundstück zu verkaufen, richtet sich oft der erste Gedanke an die sogenannten Bodenrichtwerte. Diese können die Basis für die Wertermittlung eines Grundstücks darstellen.
Der Bodenrichtwert bildet die Durchschnittswerte vergleichbarer Grundstücke eines Gebiets (Stadtteil, Gemeinde o. Ä.) ab und dient zur Ermittlung des Bodenwerts eines Grundstücks. Allerdings orientiert sich der Bodenrichtwert an Verkaufswerten aus der Vergangenheit und vernachlässigt ggf. aktuelle Marktentwicklungen und Zukunftsprognosen.
Zur Berechnung werden mindestens alle zwei Jahre die Kaufpreise von Grundstücksverkäufen eines bestimmten Zeitraums in einem bestimmten Gebiet erfasst und der Durchschnitt pro Quadratmeter ermittelt. Darüber hinaus fließen maßgebliche Eigenschaften des Grundstücks/der Liegenschaft in die Bewertung mit ein:
Infrastruktur der direkten Umgebung
Zustand des Grundstücks
Erschließungsgrad
Bebauungsmöglichkeit
Unterschiede in der Mikrolage und der Lage (ein Blick ins Grüne
wird besser bewertet als der Blick auf eine Autobahn)
Die Bewertung dieser Eigenschaften hängt auch von der späteren Nutzung des Grundstücks ab. So ist z. B. eine unmittelbare Anbindung an die Autobahn für ein Logistikzentrum von großem Vorteil und kann den Wert positiv beeinflussen – bei einem Pflegeheim wäre bspw. aufgrund der Lautstärke das Gegenteil der Fall.
Die Formel zur Errechnung des Bodenwerts:
Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€/qm) * Fläche (qm)
Also: je höher der Bodenrichtwert, desto höher der Bodenwert
Wann benötige ich den Bodenrichtwert?
Wichtig ist, dass es sich bei den Bodenrichtwerten und den daraus resultierenden Bodenwerten lediglich um eine Orientierungshilfe handelt. Sie können sehr hilfreich sein, wenn z. B. Grundstückspreise unterschiedlicher Gebiete/Stadtteile/Gemeinden miteinander verglichen werden sollen, um ein Gefühl für die Preisunterschiede verschiedener geografischer Lagen zu bekommen. Außerdem können sie die Basis für die Ermittlung des tatsächlichen Grundstückswerts bilden. Allerdings ist eine Differenz des Bodenwerts zum tatsächlichen Wert, dem Verkehrswert, wahrscheinlich. Siehe hierzu Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?
Wo finde ich Bodenrichtwerte?
Bodenrichtwerte sind auf Bodenrichtwertkarten oder in Bodenrichtwerttabellen nachzulesen. Früher musste man diese kostenpflichtig und mit einigem Aufwand bei den Gutachterausschüssen beantragen – mittlerweile sind sie zum Teil auch im Internet auffindbar. Sprechen Sie uns gerne an, wir beschaffen Ihnen die Bodenrichtwerte für Ihr Grundstück.
Info: Die Institution Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt auf Basis des deutschen Baugesetzbuchs (BauGB) diese Bodenrichtwerte zum Zweck steigender Transparenz auf dem Grundstücksmarkt.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert aus Vergangenheitsdaten, während der Verkehrswert bzw. der Marktpreis den tatsächlichen Wert bei aktuellen Marktgegebenheiten widerspiegelt.
Im aktuellen Marktumfeld ändern sich Grundstückspreise rasant und extrem. Ein Blick auf Vergangenheitsdaten durch den Bodenrichtwert kann da schnell in die Irre führen. Der Verkehrswert hängt zu großen Teilen von der Nachfrage ab. Bei Wohnungsknappheit und wenig verfügbarem Bauland ist ein hoher Verkehrswert naheliegend. Außerdem fixiert sich der Marktwert in der Regel an der möglichen Bebaubarkeit. Wenn durch Experten wie fachkundige Architekten geprüft wurde, wie viel potentielle Wohn-/Nutzfläche auf dem jeweiligen Grundstück errichtet werden kann und darf, ist ein potentieller Verkaufswert definierbar. Da diese zu erwartenden Verkaufspreise aber in der Zukunft liegen, ist hier ein enormes Branchen-Wissen nötig. Um den Grundstückspreis zu ermitteln, werden dann von dem zu erwartenden Verkaufswert die zu erwartenden Baukosten abgezogen – und auch diese sind in Zeiten von immensen Schwankungen auf dem Beschaffungsmarkt unbeständig und in Prognosen schwierig zu ermitteln. Der Bodenrichtwert kann sich also extrem vom Verkehrswert unterscheiden. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfordert enorme Marktkenntnisse – wir beraten Sie gerne und werten Ihr Grundstück sachkundig ein. Sprechen Sie uns an. Sehen Sie zu diesem Thema auch Wie bewerte ich mein Grundstück?
